La atonía de los alquileres y la SPA

27.04.06 @ 13:41:18. Archivado en Economía

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha cumplido seis meses con el pobre balance de mil viviendas en alquiler. Lo que para el Gobierno significa cumplir los objetivos, para la oposición no es más que un fiasco. Desde luego, mil viviendas no es para tirar cohetes, máxime cuando se nos vendió el invento como una de las posibles soluciones para nuestro panorama.

A pesar de este limitado resultado, debemos concederle más tiempo a la criatura que, como idea, no estaba mal. Permitía que los propietarios tuviesen el cobro y el mantenimiento asegurados, mientras que el inquilino podía disfrutar de una renta algo más moderada.

En su contra se podría argumentar que una tarea parecida ya la hacen empresas privadas y que habría sido más rentable incentivar vía coste de seguros o impuestos la política de alquiler, antes que crear una empresa con un capital de 20 millones de euros y una plantilla de más de veinte personas. Ahí queda el debate.

Otro aspecto delicado es el ámbito de actuación, puesto que la competencia sobre la vivienda reside en las Autonomías. ¿Podrá operar la SPA en todo el territorio cuando algunos Gobiernos regionales ya disponen instrumentos similares? El tiempo lo dirá.

Desde hace años, las estadísticas nos atormentan. ¿Por qué se alquilan tan pocas viviendas en España? Mientras que la media europea es del 30% del parque total de viviendas, en nuestro país sólo alcanza el 15%. Y eso que se supone que tenemos más de tres millones de viviendas vacías.

¿Qué es lo que pasa? Se argumenta con lo del temor al inquilino, que se te mete y ya no hay forma de echarlo o el pavor que siente el propietario a los que han venido denominándose destrozapisos.

Aunque la antigua ley de arrendamientos urbanos afortunadamente está derogada, la sombra de la pesadilla de los alquileres viejos que no se podían actualizar todavía pesa sobre muchísimos propietarios, que tuvieron una mala experiencia familiar que no están dispuestos a repetir. La ley ha cambiado, y, poco a poco, el amargo recuerdo irá desvaneciéndose.

Otra razón esgrimida es cultural. Consideramos la propiedad algo así como un oscuro objeto del deseo vital. Puede ser, a todos nos gusta sentirnos propietarios. Pero la razón más poderosa tiene sencillas raíces económicas. Un alquiler ha venido costando poco menos que la cuota de la hipoteca.

Nadie puede resistirse al argumento más simple. Para pagar lo mismo, compro. Siempre podré vender después y recuperar el dinero. Pero dado que la vivienda sube al año más del 10% y la hipoteca ha costado sobre el 3%, la ecuación es bien entendida por el ciudadano medio. Pues me hipoteco y compro, y todavía le gano un 7% a la opción del alquiler.

En esta tesitura, sólo alquilarán viviendas aquellas personas que estén de paso en un lugar, como desplazados temporales, estudiantes, o inmigrantes, por poner casos típicos. Pero en cuanto se estabilicen en un lugar, aspirarán con toda lógica a comprar, sabedores de la máxima que hasta ahora se ha revelado correcta: el que compra acierta.

Este panorama sólo podría cambiar en un escenario de subida de tipos de interés, estancamiento del precio de la vivienda y sobreoferta de pisos para alquilar. Entonces se produciría una gran diferencia entre el coste de alquilar y comprar, y puede que algunos más optaran por lo primero.

Lo del número de viviendas vacías habría que estudiarlo con detenimiento. Muchos no aceptan cifras tan elevadas, después de haber realizado estudios de campo. ¿Qué es una vivienda vacía? ¿Cómo se distingue en muchos casos con una segunda vivienda temporal que sólo se utiliza en pocas ocasiones al año? La opinión generalizada apunta a especuladores que compran pisos para después revenderlos, o a inversores muy cautos que adquieren pisos a largo plazo pero que temen alquilarlos.

Los especuladores suelen actuar a corto plazo, comprando sobre plano y vendiendo a la entrega de llaves. Y a muchos de los inversores en pisos a largo plazo les costaría renunciar a la renta de alquiler. Probablemente tengan razón los que recelan de las cifras oficiales y el número de viviendas vacías sea menor del que nos dicen las estadísticas.

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