Prevención contemplada en la ley
Una comunidad de vecinos no debería tener un saldo con números rojos porque la Ley de Propiedad Horizontal contiene mecanismos específicos para evitar esta situación. El Art. 9 de dicha normativa señala que es obligación de todos los vecinos "contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Y estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario".
Este precepto es una obligación, y se trata de una dotación que debe hacerse de una sola vez, de manera que cuando el presupuesto varíe, la cuantía del fondo también deberá modificarse de forma que siempre se corresponda con ese porcentaje del 5% del último presupuesto. Al ser obligatoria la creación del fondo de reserva, si la comunidad se opusiera, cualquier comunero podría impugnar judicialmente la decisión de la Junta de no constituirlo.
Gastar más de lo presupuestado
Realizar gastos que no han sido aprobados por la comunidad de propietarios es otro de los motivos que pueden llevar a un saldo negativo. La situación es más grave en este caso porque supone que la junta directiva, el administrador, o el presidente, no han hecho un uso autorizado de los fondos de la comunidad, de manera que la junta general debería no aprobar las cuentas y pedir responsabilidades.
Lo gastos no presupuestados pueden surgir por una mala planificación de los ingresos esperados. Esta es la razón por la que muchos administradores de fincas aconsejan confeccionar un presupuesto nuevo según los gastos soportados antes y los que se esperan después, ajustando las cuotas a este último. Además, ante esta situación hay que tener en cuenta los siguientes supuestos:
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El administrador no es responsable: Si un presupuesto ordinario o extraordinario está bien articulado tras el análisis de los gastos previstos y de su sistema de financiación, no tendría por qué producirse una situación de "números rojos" en una comunidad de propietarios.
*El administrador es responsable: El administrador tiene que estar al servicio de la comunidad, por lo tanto su responsable, el presidente, tiene el derecho de que el administrador rinda cuentas o dé cuantas explicaciones le pidan. Se le pueden imputar los compromisos que se deriven del derecho civil y penal como profesional que está actuando en una comunidad.
*Cambio de administrador: Tanto el nuevo como el anterior tienen que presentar obligatoriamente las cuentas en la reunión anual para su aprobación en la junta de propietarios. Cuando hay un cambio de autoridades, uno de los puntos fundamentales del traspaso es la presentación del balance anterior con las cuentas al día. En el momento en que el administrador que opta a entrar las dé como válidas, comenzará su labor.
*El administrador saliente se niega a entregar las cuentas: En el caso de que se le solicite por derecho una rendición de las cuentas y el administrador saliente se niegue a ello, se deberá reflejar en el libro de actas que el nuevo administrador toma posesión sin efectuar un reconocimiento del estado de las mismas.
*Gastos extraordinarios: Siempre que estos números rojos se deban a desajustes en los presupuestos o gastos extraordinarios, la junta debe determinar la forma de pago. Para pagar estos gastos, que pueden ser superiores al Fondo Legal de reserva, se debe proceder con el respaldo de una junta de propietarios a la emisión de una derrama.
Miércoles, 25 de noviembre
Grupo Cenyt
Juan Carlos Ureta
Luis Llopis Herbas
Jesús Pérez
Ramón Tamames
Luis C. Sánchez
