(PD/Agencias).- La nota es de Ruben, quiene explica que ha investigado por su cuenta y hablado con un familiar que ha trabajado 20 años en el departamento de recuperaciones (moras o impagos)de un banco.
- Voy a considerar siempre que se trata de un préstamo hipotecario, algunos aspectos pueden variar de un banco a otro:
FASE 1 - Impago. - El deudor deja de pagar un recibo y los subsiguientes.
En este momento el control está todavía en la oficina bancaria concreta que intentará que se ponga el préstamo al día (hay otro hilo que explica bastante bien los intereses de mora que aplican aqui http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=37835).
FASE 2 - Mora Técnica. - 90 días después del primer impago.
Aqui sucede algo que desconocía, no he leido en el foro y es impacatante: El Banco tiene obligación de realizar un aprovisionamiento en el BdE por la cuantía total de la deuda restante. Esto es, si pepito debe 100K€ al banco, el Banco debe depositar en el BdE (Banco de España) otros 100K€. Este aprovisionamiento es devuelto al Banco en el momento y en la medida en que recupere la deuda. En otro momento si queréis charlamos sobre este aspecto concreto porque tiene miga y dobla en problema de los bancos en caso de impagos.
El expediente pasa al depto. de recuperaciones, donde se hace un último intento de recuperar (hablando con el Pepito).
FASE 3 - Cierre anticipado de la operación e intervención del cierre por el Notario. - Según sean las posibilidades de recuperación, 15 o 30 días después de la mora técnica.
En este momento se envía un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo a todos los deudores, informándoles que se procede al procedimiento ejecutivo.
FASE 4 - Inicio del Procedimiento ejecutivo - Inmediatamente tras el cierre anticipado de la operación.
- El Juez comunica la ejecución de la hipoteca a los deudores.
- El Banco solicita la tasación Judicial final o avalúo, esta la realiza un perito judicial.
- Es posible que se realice una petición de Nota Registral, pero no se hace siempre.
- Es posible que se realice una 2ª Tasación privada (Por el Banco), sobre todo para saber si merece la pena continuar con la operación, ya que no se fian del tasador judicial y si el inmueble no vale una parte suficiente de la deuda puede no merecer la pena. Además se estudian otras cosas como la existencia de inquilinos o menores de edad viviendo en el inmueble si este está declarado como domicilio familiar.
- Se decide salir a subasta (rara vez no sale).
- Se notifica a acreedores posteriores.
- FASE 5 - Señalación de fecha de subasta y subasta - De 6 a 12 meses tras el inicio del Procedimiento Ejecutivo.
El Juez pone fecha a la subasta y esta se produce. Si en la subasta no se presenta comprador, el banco se queda la vivienda por 1€.
Si no se obtiene suficiente por el inmueble para cubrir la deuda más intereses de mora, más gastos, el pepito le debe el resto al banco.
Si se obtiene suficiente, el restante queda para los acreedores posteriores.
Si aún queda, el restante lo percibe el expropietario.
Se registra el bien a nombre de su nuevo dueño.
FASE 6 - Toma de posesión y Lanzamiento Judicial - Unos 6 meses tras la subasta y el registro del bien a nombre de su nuevo titular.
Suponiendo que el ex-propietario no se vaya de la vivienda, tras un periodo de unos 6 meses la policía se presentará con un cerrajero en su ex-vivienda para sacarle a la fuerza, si se hace cargo de los enseres en el interior (y estos no han sido embargados) la empresa de mudanzas del ex-propietario tiene una oportunidad de llevárselos, si no lo hace se tiran.
OJO: No se puede hacer legalmente la toma de posesión si:
1) Vive en la vivienda un inquilino (arrendador) con un contrato de arrendamiento legal.
2) Viven el la vivienda menores de edad y dicha vivienda ha sido declarada como su vivienda habitual.
---
Si el propietario vive en la vivienda, deja de pagar y no se quiere ir, se tarda de 18 a 24 meses en ponerle de patitas en la calle. Si tiene hijos pequeños NO SE LE PUEDE ECHAR LEGALMENTE (Claro que como dijo uno siempre está la opción de los dos Afganos con el AK47, pero el banco no se va a meter en esos fregados).
En caso de que no puedan hechar al ex-propietario, a lo mejor ni llega a subasta la vivienda pero normalmente si. El propietario no se va a quedar de rositas, se va a quedar con una deuda del copón y si se declara insolvente (otro hilo interesante sobre esto ha surgido últimamente: http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=18354 y no es el único hilo de esta temática) le van a asignar un administrador que como decía otro por ahí: -- le tiene que dar permiso hasta para comprarse un bocata de mortadela -- Es exagerado, pero el caso es que de rositas no se queda el ex-propietario, y vaya vida para los churumbeles.
No es plato de buen gusto encontrarse en la situación de no poder pagar, aunque muchos se van a encontrar en esa situación por haber sido inconscientes a la hora de pedir dinero.
__________________
Solo un necio confunde el valor con el precio.
Mi caso es bastante injusto por parte de la entidad. Ahora, después de mucho pelear ya lo he solucionado, pagando claro. Resulta que después de no pagar dos cuotas la caja de ahorros BANCAJA de Sagunto, me bloqueó la cuenta. Me dijeron que si no pagaba la totalidad, no podía iingresar nada. yo quería pagar casi toda la totalidad de la deuda, me faltaban 200 euros para pagar ( pago 1100 de hipoteca al mes) y me dijeron que no. Estuve así otro mes más, mientras la hipoteca, claro, iba subiendo, y cuando dispuse del dinero me dirigí a la entidad y quise ingresar, preguntando antes por los gastos originados. El director de la entidad me dijo que dichos gastos subiían a 70 euros. Yo ingresé el dinero en otra cuenta y me quedé tranquila porque el director me dijo que desbloquearía la cuenta bloqueada ese mismo día y transferiría el dinero de una cuenta a otra. Mi sorpresa fue a la mañana siguienta cuando hablé con él y me dijo que los gastos subían a más pero que no podía decírme nada,
sigo con mi comentario. Cómo decía el día antes el director había hablado con alguien a cerca de mi hipoteca y me aseguró que los gastos sólo subirían a 70 euros. Bueno, cómo no sabía a cuanto ascendían los gastos, tuve que estar toda la semana llamando al banco y nadie me daba información. Hice muchas llamadas a atención al cliente y nadie sabia decirme nada. El director me dijo que los gastos podían subir a 4000 euros. Yo entré en una situación de estrés muy grande que me hizo perder a mi bebé. estaba embarazada de 3 meses y medio. El lunes de la semana siguiente, me dirigí al director de zona y le dije que `por su mala gestión y poca información me habían causado una situación de estress tal que había abortado. El me respondió que " por mi falta de pago, el también podía abortar"
Creo que todo el mundo tiene derecho a estar informado a cerca de su dinero para poder hacer frente a los gastos originados. Bueno, el director de zona de sagunto me dijo que los gastos subían a 8000...
sigo con mi comentario. Cómo decía el día antes el director había hablado con alguien a cerca de mi hipoteca y me aseguró que los gastos sólo subirían a 70 euros. Bueno, cómo no sabía a cuanto ascendían los gastos, tuve que estar toda la semana llamando al banco y nadie me daba información. Hice muchas llamadas a atención al cliente y nadie sabia decirme nada. El director me dijo que los gastos podían subir a 4000 euros. Yo entré en una situación de estrés muy grande que me hizo perder a mi bebé. estaba embarazada de 3 meses y medio. El lunes de la semana siguiente, me dirigí al director de zona y le dije que `por su mala gestión y poca información me habían causado una situación de estress tal que había abortado. El me respondió que " por mi falta de pago, el también podía abortar"
Creo que todo el mundo tiene derecho a estar informado a cerca de su dinero para poder hacer frente a los gastos originados. Bueno, el director de zona de sagunto me dijo que los gastos subían a 8000...
Mi caso es bastante injusto por parte de la entidad. Ahora, después de mucho pelear ya lo he solucionado, pagando claro. Resulta que después de no pagar dos cuotas la caja de ahorros BANCAJA de Sagunto, me bloqueó la cuenta. Me dijeron que si no pagaba la totalidad, no podía iingresar nada. yo quería pagar casi toda la totalidad de la deuda, me faltaban 200 euros para pagar ( pago 1100 de hipoteca al mes) y me dijeron que no. Estuve así otro mes más, mientras la hipoteca, claro, iba subiendo, y cuando dispuse del dinero me dirigí a la entidad y quise ingresar, preguntando antes por los gastos originados. El director de la entidad me dijo que dichos gastos subiían a 70 euros. Yo ingresé el dinero en otra cuenta y me quedé tranquila porque el director me dijo que desbloquearía la cuenta bloqueada ese mismo día y transferiría el dinero de una cuenta a otra. Mi sorpresa fue a la mañana siguienta cuando hablé con él y me dijo que los gastos subían a más pero que no podía decírme nada,
en mi caso no es que yo no quiera pagar sino que no me llega el dinero mea subido 500 euros
quien me puede ayudar que hago
no creo que todo el mundo sea incosciente y pide dinero que no pude pagar, si no que las situaciones en la vida cambian y a todos nos puede pasar hasta a ti mismo.
Que la pasen a Carod, para que meta las cuotas impagadas, dentro de la Indepedencia del 2014. Así tiene unos años para poder peiodificar las pérdidas. GRACIAS FACHETA DE CAROD!!!!!
Aquí en México los deudores formaron un movimiento social cuando ocurrió la crisis bancaria, y los usureros tuvieron que doblar las manos, lo cual fue justo, pues el deudor no tuvo opciones para hacer una elección, contratando los créditos disponibles en el mercado. Los otorgantes, en cambio, especularon valiéndose de cláusulas tramposas e inentendibles que nunca tuvieron el cuidado de explicar a sus clientes, y que finalmente fue lo que llevó a que perdieran juicios. Muchos deudores optaron por rentar las propiedades en pugna, que efectivamente es un procedimiento para impedir el embargo también aquí en México, pues el contrato de arrendamiento tiene prioridad sobre la ejecución. La imposibilidad generalizada de pago llevó a la renegociación de deudas, que fue la solución final al asunto.
Noto con bastante desagrado un cierto placer por parte del autor del artículo al considerar los problemas que tendremos en el futuro los deudores. Como diciendo y ahora os j***eis. Hombre alguno habrá que haya tenido otras opciones y sin embargo se haya endeudado innecesariamente pero muchos no hemos tenido más opciones.
Lo que no comenta este artículo que me parece bastante mal documentado son las numerosas opciones que tiene el deudor moroso para paralizar el procedimiento de ejecución y también contar qué le ocurre al avalista (el pringao de la historia como decía un profesor mío de derecho hipotecario) cuando no se pagan las cuotas.
Es muy difícil desahuciar a alguien, y no hace falta tener niños, de hecho es la primera vez que oigo esto en mi vida. Precisamente la garantía hipotecaria se caracteriza por ser el único instrumento de ejecución y subasta de la vivienda habitual cuando no se satisface una deuda, ya que en el resto de casos la vivienda habitual...
Que le pasan el cargo a la ministra de la vivienda, que es la única competencia, que le ha quedado, contabilizar los morosos en el ministerio. Carme, la que se te viene encima......
Domingo, 5 de julio
Alfonso Agís
Grupo Cenyt
Juan Carlos Ureta
Luis Llopis Herbas
Jesús Pérez
Ramón Tamames
Luis C. Sánchez
La España olvidada
