José Catalán Deus
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Ocurrió: estalla la 'burbuja' inmobiliaria
25.04.07 @ 10:56:14. Archivado en Españas
Sólo cabe una pregunta: ¿será un descenso controlado o un desplome brutal? A las 9h51 de hoy miércoles, poco después de la apertura, los descensos en las cotizaciones de la Bolsa de Madrid continuaban. "La incertidumbre generada entre los inversores en el sector inmobiliario y constructor sigue latente en el mercado e incluso solapa ahora mismo cualquier factor positivo", reconocía un experto presente. Este experto añadió que "ante los altos niveles que hemos visto en bolsa podríamos perder en el corto plazo otros 200 puntos". El Ibex-35, que la víspera retrocedió un 2,7 por ciento, caía un 0,51 por ciento a 14.505,4 puntos. En tanto, el índice general de la Bolsa de Madrid caía un 0,34 por ciento a 1.609,98 unidades.
Entre los peores valores figuraban de nuevo los títulos de Grupo Inmocaral con descensos del 4,85 por ciento en un escenario de debilidad en el sector inmobiliario y constructor desencadenado el lunes por el desplome de la también inmobiliaria Astroc. Acciona caía un 0,89 por ciento. Sacyr perdía un 1,84 por ciento, FCC, un 1,99 por ciento y ACS, un 0,87 por ciento. Fuera del índice selectivo, Industrias Besos, Urbas, Montebalito, CLEOPS, Colonial o Fadesa --todas ellas constructoras y/o inmobiliarias-- se desplomaron entre un 2 y un 10 por ciento. Los bancos y los pesos pesados del índice se sumaron a la debilidad del ladrillo. BBVA bajaba un 0,5 por ciento, Santander cotizaba con caídas del 1,2 por ciento.
Los titulares de hoy de los periódicos especializados no dejan lugar a dudas: 'El sector inmobiliario se estrella en bolsa' (Expansión), 'El pánico vendedor en el sector inmobiliario arrastra toda la bolsa' (La Gaceta de los Negocios), 'El ladrillo abre la caja de Pandora: el Ibex 35 se desploma un 2,73%' (El Economista), 'El Ibex 35 se deja un 2,73% al cierre y se anota la segunda mayor caída del año' (Basefinanciera).
El derrumbe protagonizado ayer por las inmobiliarias que cotizan en el mercado español no es sino un primer signo de reajuste de un mercado que desde el 2004 no ha parado de hincharse, una bubuja que se ha ido inflando conforme se incrementaba el negocio inmobiliario, así como la demanda de vivienda y su consecuente encarecimiento. Aún así, a pesar de esta caída experimentada ayer, las ganancias acumuladas en los últimos años por estas empresas (la mayoría de las empresas han triplicado como mínimo su valor desde el 2003) dejan aún un importante colchón a los inversores, y lo que es aún peor, los mercados pueden continuar con la caída. En estos momentos en la Bolsa de Madrid la situación es de incertidumbre y no se registra una tendencia clara.
Este hundimiento es, para muchos, la primera señal de que la burbuja inmobiliaria se está desinflando, aunque los optimistas lo interpretan como un ajuste, que se antojaba necesario. Aunque aún no se puede hablar de debacle, lo cierto es que el techo relativo del sector se alcanzó en febrero del 2007, antes de la minicrisis que agitó los mercados a finales del pasado invierno, fruto del temor a la morosidad en los mercados hipotecarios de alto riesgo en EEUU.
La mayoría de las inmobiliarias comenzó su escalada a partir del 2003, al amparo del encarecimiento de los pisos. Una escalada que, en algunos casos, se ha sustentado sobre empresas carentes de activos importantes, lo que les otorgaba un valor muy lejano al que el mercado les ha otorgado. Empresas como Astroc, cuyo negocio básico es el de ejecutar operaciones inmobiliarias, ejercen de meros intermediarios, con lo que carecen de infraestructura alguna, lo que hace de estas empresas gigantes con pies de barro, con un crecimiento exponencial similar al que tendrá lo que dure la burbuja inmobiliaria. La inmobiliaria valenciana es un caso, cuanto menos, peculiar en esta expansión. Su presidente, Enrique Bañuelos, apareció hace apenas ochos años en el mercado levantino sirviéndose de las leyes urbanísticas valencianas. Aunque actualmente se han modificado las normas, hasta hace poco Bañuelos se dedicaba a promover proyectos urbanísticos sobre terrenos que no eran de su propiedad, algo 100% legal y que le ha permitido a su presidente ocupar un hueco en la lista Forbes.
Paralelamente, esta escalada de valor de las principales inmobiliarias ha enriquecido a muchos. Por encima de todos ellos destaca el presidente de Astroc y propietario del 52% de las acciones de la compañía, quien se llegó a situar en febrero en el puesto 97 de la lista de los más ricos del mundo. Sin embargo, las caídas de estos cuatro días han reducido sus ganancias en un año en un 250%. Quien sí aprovechó el momento de mayor explendor de su compañía para retirarse fue el presidente de Fadesa, Manuel Jove, que se acogió a la OPA presentada por Martinsa sobre la compañía en febrero del 2007.
Esta aciaga sesión ha hecho que en el mercado ya se hable de un adelanto en bolsa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Para Jesús Fernández, analista de la casa Finantia, las compañías del ladrillo están pagando sus vertiginosas subidas con “brutales caídas”. Para el experto, el desplome de Astroc ha sido el pistoletazo de salida a una crisis del sector con insospechadas consecuencias para valores achicharrados por una especulación desmesurada. Fernández recuerda el caso de Terra, que llegó a valer más que BBVA. “Se ha pagado humo a precio de hecho”, resume.
Para Josep Monsó, experto de la casa Gaesco Bolsa, “no es ninguna sorpresa” el derrumbe de los valores inmobiliarios. “La mayoría cotiza por encima de su valor neto contable (NAV). Cuesta más comprarlas en bolsa que ir y adquirir directamente del parque inmobiliario”. Para Monsó, estamos en un ciclo de tipos al alza que está encareciendo mes a mes las hipotecas, lo que puede poner en aprietos al sector.
La desconfianza del inversor no se ciñe al sector inmobiliario. Todo lo que tiene que ver con el ladrillo cae a peso, a pesar de la diversificación que presentan en sus cuentas las constructoras. Sacyr Vallehermoso pierde más del 8%, NH Hoteles –con negocio inmobiliario- se deja el 3,25%, mientras que FCC (-5%), Ferrovial (-3%), Acciona (-3,9%) y ACS (-4%) no levantan cabeza. OHL, que ha duplicado su valor en bolsa desde octubre, pierde el 3%.
Según Josep Monsó, una cosa es el sector inmobiliario y otra el resto de la bolsa. Para el experto aún existen valores baratos, “se pueden comprar blue chips sin mirar”. Aunque en este caso hay que andar con pies de plomo, ya que el crecimiento de la economía española ha dependido de la construcción en una importante parte, por lo que el efecto arrastre no se puede descartar, según el experto de la firma Gaesco. “La disminución de la riqueza de la gente puede tener impacto en la economía”.
La banca también sufre el efecto Astroc. “Bankinter y el resto de la banca mediana, menos diversificadas”, con un negocio que se ciñe en gran parte a la concesión de hipotecas, pueden verse perjudicadas. Sabadell, Bankinter, Popular y Banesto pierden más del 3%. Santander y BBVA se dejan más del 2%, lo mismo que Pastor y Valencia.
EL GOBIERNO TRANQUILIZA PERO POR MEDIO DE 'FUENTES NO IDENTIFICADAS'
Fuentes del gobierno que no se atreven a dar la cara y hablan de forma anónima -algo realmente preocupante- achacaron las significativas caídas de la Bolsa a un "reajuste" en la cotización de muchas compañías que habían protagonizado fuertes alzas que les habían hecho cotizar "muy por encima" de su valor, en alusión a ciertas empresas inmobiliarias.
El Gobierno presidido por José Luis Rodríguez Zapatero defiende que la bolsa se encuentra en "un proceso de corrección", tras los valores máximos históricos alcanzados en jornadas anteriores, e insiste que en "ningún momento" se puede hablar de desplome.
Además, recordaron que estas caídas se producen en un contexto de caídas generalizadas en las bolsas europeas, como reflejo de lo acontecido ayer también en la bolsa norteamericana y concretamente en Wall Street.
En este sentido, las mismas fuentes recordaron que en el caso de las inmobiliarias, las más castigadas en bolsa, han llegado a revalorizarse más de un 1.000% en menos de un año, y a pesar de las caídas aún se mantienen en valoraciones "muy por encima" de las que cotizaban hace doce meses.
En lo que se refiere a las constructoras, el Gobierno distingue entre su cotización y su negocio, que goza de una "excelente salud y un esperanzador futuro", fortalecido por el compromiso ya enunciado por el Ejecutivo de invertir 150.000 millones de euros hasta 2020 sólo en obra civil.
HASTA LA ONU LO VEÍA
La ONU denunció la especulación sin freno del mercado inmobiliario español a finales del año pasado. hablando textualmente de una "especulación desenfrenada" y un nivel "extremo" de corrupción. Ésta es la principal conclusión a la que ha llegado el asesor especial de Naciones Unidas para la vivienda adecuada, Miloon Kothari, que realizó una visita de 12 días para analizar el mercado inmobiliario español. El asesor aconseja que el Estado tenga más control en urbanismo y pide una moratoria de la reclasificación de terrenos hasta que entre en vigor la Ley del Suelo.
Es la primera vez que el asesor, que depende de la Oficina del Alto Comisionado para los Derechos Humanos, visita un país de la UE y lo ha hecho tras recibir múltiples quejas de asociaciones civiles, ciudadanos particulares y colectivos profesionales (arquitectos, por ejemplo). Las conclusiones provisionales de la misión, que servirán de base para elaborar un informe, fueron demoledoras. "En España, las prácticas no éticas se han convertido en la norma", sentenció.
"Hay especulación en otros países, pero en España llama la atención lo rápido que ésta ha tomado el control del mercado y, además, en España no se ha desarrollado de forma paralela una política pública adecuada". De las críticas no se libra nadie. El inspector reparte responsabilidades entre el Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Pero las críticas más duras se las llevan los promotores de vivienda que, en su opinión, actúan con impunidad y tienen un poder desproporcionado a la hora de decidir el diseño de las ciudades. "Muchos se han llenado los bolsillos", dijo. "No sólo hay que investigar a los ayuntamientos, como está pasando ahora; también hay que investigar más a los promotores", afirmó. "Marbella es sólo la punta del iceberg", dijo Kothari. Hace falta más vivienda pública y un parque público de alquiler. "En España se ha creado una situación única en la UE, con más de tres millones de viviendas vacías y las medidas puestas en marcha son insuficientes", dijo. Para moderar los precios, Kothari opina que también hay que eliminar los incentivos fiscales a la compra, porque considera que acaban subiendo el precio de los pisos: "Son una subvención para los promotores".
EDITORIAL DE EL PAÍS
Con el título de 'La burbuja se desinfla', el diario progubernamental se muestra moderado aunque no oculta la gravedad de la situación. Sí que advierte que aunque subir los tipos de interés se hace necesario, ello podría aumentar el problema. En todo caso, no es una decisión que pueda tomar el gobierno español.
La economía española ha registrado en los últimos lustros uno de los mayores crecimientos del mundo en el precio de los activos inmobiliarios. Las fuentes de esa revalorización se hallan en la imparable alza de los precios de la vivienda, una oferta de construcción prácticamente inagotable y el deseo de los ahorradores de convertir la casa en un refugio financiero. Dado el nivel de inflación y las retribuciones de los depósitos, es lógico que quienes disponen de ahorros quieran adelantarse a las subidas de precios, que en sus mejores momentos han superado el 15%, y endeudarse hasta el límite para comprar vivienda. Este exceso de demanda y una expansión del crédito sin precedentes, compatible con un ritmo frenético de construcción residencial, conforman precisamente la llamada burbuja inmobiliaria. En pocos años, en paralelo al espectacular endeudamiento de las familias españolas -hasta el 85% del PIB-, han emergido nuevas y poderosas fortunas y las acciones de las constructoras e inmobiliarias se han revalorizado de forma imparable en la Bolsa.
Pero empiezan a detectarse indicios de cambio. El más significativo es el precio de la vivienda. Según los últimos datos, el de la vivienda libre está creciendo a una tasa anual del 7,2%, 11 puntos menos que en 2004. Esta desaceleración se combina con otros indicadores destacables, como el descenso de las compraventas o el aumento del tiempo que tarda en venderse una casa. Todos estos indicios permiten adelantar una pérdida de presión paulatina de la burbuja inmobiliaria. Las autoridades financieras tendrán que evaluar si éste es el momento adecuado para encarecer más los tipos de interés o endurecer las condiciones de acceso a una hipoteca para enfriar el mercado, o si éstas u otras medidas complementarias podrían producir una caída brusca de los precios y, por tanto, una pérdida del valor patrimonial de los españoles.
Algunas de las empresas que crecieron con la burbuja están purgando los excesos de revalorización con caídas muy pronunciadas de sus cotizaciones. El desplome de Astroc, estrella de ascenso tan rutilante como endebles fundamentos, ha arrastrado no sólo a las otras empresas del mismo sector, sino a toda la Bolsa. Importa menos ahora aislar el detonante de ese desplome (las autoridades tendrán que averiguar si han existido anomalías informativas o posiciones de ventaja de algunos inversores) que tratar de neutralizar males peores derivados de esa vuelta a la realidad.
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¿Desde cuándo una catástrofe económica producida por una inflación de precios en el mercado inmobiliario se substancia en una sesión caótica de la bolsa y por una sola empresa?
Venga, venga... la catastrofe será el día que los hipotecados no paguemos.
Lonely, estás de testigo de lo que afirmo, y el otro, de mamporrera.
Comentario por Rigoletto 25.04.07 @ 18:13
Comentario por Lonely Flipidor 25.04.07 @ 18:08
Comentario por Cuánto listo ! 25.04.07 @ 17:48
Comentario por Rigoletto 25.04.07 @ 17:20
Comentario por Lonely Flipidor 25.04.07 @ 16:12
Comentario por panico 1907 25.04.07 @ 11:39
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