Emilio Castellote Madrid.
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La transparencia de la burbuja inmobiliaria. Edificios sin coste de suelo
28.09.09 @ 22:31:17. Archivado en cartas abiertas
Se le bautizo en principio así y después derivo a “el ladrillo”. Con desparpajo se criticaba y se removía en la misma olla al promotor, junto al especulador, con el constructor, como con el arribista que llego a este negocio, pues una industria tan seria y capaz de terminar 2000 viviendas por dia, se la menospreciaba y se la trataba de negociete, de pelotazo solchaguero. Ahora se esta viendo, viviendo y sufriendo la riqueza que generaba…… su alargada sombra.
Dentro de ese “pot pourri “desconcertante, en el que todo el mundo ha opinado y todas la autoridades y gobernantes se han equivocado y siguen si saber como coger ese toro por sus cuernos, pues digo…. Que ahora se esta viendo, por su transparencia, en donde esta lo que sobraba del negocio inmobiliario. Lo que sobraba y que era ni más ni menos lo que encarecía su resultado. Que era ni más, más ni más menos, que el porcentaje puramente especulativo que había que corregir. Las enormes sumas manejadas en concepto de suelo.
Hay que fijarse que sin suelo no hay viviendas. ¿Se imagina alguien que se pudiera especular con el aire sobre el que se deslizan los aviones?
Van y llegan los bancos y se estan haciendo con un patrimonio inmobiliario a un coste, con el que realmente pueden vender propiedades con un 30 o un 40% de menor precio,que el del mercado. Exactamente han embargado las construcciones a precio de edificio sin suelo. Resulta que en este movimiento se ve claramente donde estaba la hinchazón de la burbuja, era en el precio del suelo.
Valor marcado por los Ayuntamientos y el Ministerio de Administraciones Publicas, quien jamás se atrevió a modificar una ley, para que los Ayuntamientos no tuvieran que vivir y prosperar de la especulación del suelo.
Claramente se aprecia como dentro de “el ladrillo” el constructor, el pequeño promotor, que constituían la gran base de esa inmensa pirámide, que daba de comer a millones de familias, nada tenían que ver en ese “inmenso y especulador negocio de la recalcificación de suelo”. Nada tenían que ver los millares de industriales que se han ido al traste con sus industrias o talleres y su personal al paro. El trabajo de estos industriales es lo que han embargado los bancos para vender las viviendas con esos descuentos.
Esas autoridades que cegadas por un sectarismo trasnochado no supieron separar el grano de la paja y darse cuenta que la mala administración de los caudales públicos fue la que llevo a los ayuntamientos e ensuciarse con la recalcificación de suelo. No era y no es normal, porque aun nada se ha modificado.
Una propuesta de recalificación de un suelo, durmiendo en una estantería y sin más valor añadido que dos años de tramitación y algún Pleno Municipal, desde un valor catastral de rustico, pueda alcanzar el precio equivalente al de un m2 de edificio, el dia en que le dan el documento de recalificado como residencial, o como terciario, o como industrial.
Eso es lo que tenían que haber evitado y lo que aun esta vigente y lo que realmente encarece la edificación. Eso y los impuestos, como tasas de licencia, tasas de acometidas, impuestos regístrales, notariales, seguros de todo tipo incluso solapados unos con otros.
El gobierno a través de sus ministros, de lo que sean, pues todos han opinado sobre el precio de las viviendas, y a todos se les ha calentado la boca diciendo que la vivienda tiene que bajar un 30 ó un 40%. Precisamente lo que cuesta el suelo que lo controlan los 17 gobiernos que padecemos. Precisamente entre suelo y tasas tranquilamente podría rebajarse la construcción esos porcentajes y favorecer al pueblo. Eso seria política social.
Pero jamás bajara por efecto de que el precio del puro edificio estuviera hinchado. No hay margen de maniobra en ese capitulo, nada ha bajado, ni los jornales, ni los materiales, ni los medios auxiliares, ni los obreros tardan la mitad del tiempo, ni la energía, ni las cargas sociales, ni el impuesto de sociedades. Bien al contrario el nuevo CTE se encarga de encarecer las edificaciones al ser más exigente en capítulos cruciales en el coste de la ejecución material.
Por consiguiente claramente se esta viendo, como la especulación del suelo promovida por unas leyes propiciatorias para el “negociete”, eran y siguen siendo la clave para reducir el coste de las viviendas.
No quiero terminar esta reflexión, sin mencionar al dúo dinámico Banco –Tasadora. Como los juristas dicen, colaboradores necesarios en la hinchazón de la burbuja.
Emilio Castellote
28 de septiembre 2009
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