Cada día trato de informarme para saber si a través de algún medio de comunicación aparece la noticia de que alguna Institución, alguna Autoridad, alguien con poder ejecutivo dice algo coherente manejando bien los términos: inmobiliario, vivienda, suelo, construcción, vivienda protegida, vivienda libre, alquiler e hipoteca.
Todos estos términos estan a diario en los periódicos con mayores o menores titulares, con comentarios, ratios de subidas o bajadas o de perspectivas, generalmente sin ningún fundamento y creo que con buena voluntad pero en definitiva sin clarificar nada para el expectante comprador de vivienda que…… se ha quedado en el quicio del portal esperando que escampe para saber a cuanto comprara, lo que sigue necesitando: una vivienda. Y lo que sigue queriendo: una vivienda asequible en propiedad.
La impresión que se ha generalizado es que los compradores estaban locos y los promotores construían a cualquier precio pues todo el pescado estaba vendido con buen margen. Y nada más lejos de la realidad. Vamos a dejar para mas adelante, en este comentario a las firmas de tasación así como a los bancos.
Ya se venia hablando en 2006 de burbuja inmobiliaria, por los gurus de la economía, los que deberían pronosticar con alguna responsabilidad el futuro económico ya que tan solo arriesgan diciendo lo que ha pasado. Pero hablaban de burbuja desde los ámbitos bancarios cuando de ellos y de nadie mas, salía el dinero para construir.
Sembrando políticamente primero, que la vivienda iba a bajar, que había que alquilar, y posteriormente cerrando el grifo de las hipotecas. Pues se detuvo la marcha del único negocio floreciente del país, que movía la industria, hacia descender el paro, mantenía el consumo y que acumulaba el cacareado superávit, sin que nadie se diera cuenta. Pero los bancos antes que nadie anunciiaban la tasa de crecimiento decreciente y lo han dicho poco a poco y van acertando.Saben en que numero caera la bola.
Como bien me decía mi amigo, nuestra sociedad capitalista es como ir en bicicleta, has de dar pedales constantemente, en el momento que paras pierdes el equilibrio y te inclinas. Si no mantienes el flujo de dinero en el mercado pierdes el equilibrio y a inclinarse tocan. En esta parábola el dinero es la cadena que desde los pedales tracciona la rueda trasera.
Siento la impresión que ante la falta de medidas de gobierno, primero por elecciones y después esperando los cien días, nos han quitado la cadena. El dinero y los motores que andan con ese dinero se han ido de España. Los inversores y los promotores ya estan en los países emergentes. Nos hemos quedado aquí los parias y sin cadena. El dinero es cobarde, primero se esconde, luego huye. Será difícil arrancar cuando los motores se han deslocalizado y estan ya tirando de economías emergentes. No será como lo de después de los 92 y sucesivos.
La vivienda que esta construida vale lo que costo y tan solo podrá bajar en la medida, que le apriete el hacerlo al que la venda. La vivienda protegida no esta protegida celestialmente. La construyen los mismos obreros en los mismos tiempos y con iguales materiales y sistemas bajo la misma normativa a las libres. La calidad hoy esta muy normalizada y por tanto nada es ya barato.
La protección celestial vendrá del suelo barato e impuestos imperceptibles y viviendas de muy pocos m2 útiles, para que el precio, del cuerpo cierto, sea asequible con la calidad que las normas exigen.
En la vivienda libre, su construcción, no se ha abaratado. Como en la anterior las exigencias de la normativa se han incrementado. Tan solo podrá bajar si se le aplican leyes de suelo, cuya repercusión no sobrepasara el 15 ó 20%. Para esta seria necesario revisar, como en la protegida la cascada de impuestos que soporta. Pero estamos viendo la incidencia de esto en el superávit.
El término inmobiliario es tan amplio que encierra lo que se denomina parque inmobiliario sin clasificarlo por antigüedad, características y condiciones de habitabilidad etc etc. Es como hablar del precio del oro sin especificar sus quilates. Este mercado habría que balizarlo como esta clasificado, simplemente el de los coches de segunda mano. De manera que nadie pagara por una vivienda con cuarenta o cincuenta años el precio por m2 de mercado nuevo, como ha estado ocurriendo. Salvo que estuviera al día, en muchos casos de difícil solución. Debería clasificarse por letras o estrellas. Una vivienda de dos estrellas no podría valer por m2 como una de cuatro en el mismo barrio, ni en alquiler.
Alquiler también se maneja con soltura creando expectativas de gangas como si estos no fueran la renta que percibe el propietario que alquila en relación con el capital que representa la vivienda. Ahora le dicen al propietario que no pagara nada a la Hacienda, pero eso es artificial es como el enfermo con respirador. Tanto deja de percibir y tanto regala que se va el superávit por aquí también.
Antes que hablar de hipotecas hemos de hablar de tasaciones. Los artistas, los pintores siempre buscaban un buen marchante con prestigio. Cuando un cuadro lo colgaba en una determinada galería un marchante de prestigio, el cuadro valía lo que en otro entorno ni se imaginaba.
Las firmas de tasación emergieron de la mano de los bancos como Don Divino y en el fondo se copio lo de los marchantes de arte. Una tasadora de prestigio….. y había unas cuantas, hacia el milagro de Petinto en una vivienda justificando simplemente por el tiempo, como los vinos el valor de la misma de cosecha a reserva. Pues a mas tanto mas ciento y suma y sigue. Alguien tendría que analizar determinadas tasaciones,
El recibo de la hipoteca cuantos más intereses tuviera más interesante era para el banco. Si llegaba a los herederos, pues con el bien les iba el mal. Pero hay otra lectura, al banco no le conviene que el valor de sus garantías se deprecie. Cierra el grifo del dinero se frena la producción y la carencia hará resurgir la demanda. Ningún gobierno puede frenar el crecimiento demográfico por tanto la necesidad de vivienda persiste.
Vinieron muy bien las Sub-prime de USA, fue la excusa para dar el frenazo politico, sin medir las consecuencias. Ahora se esta viendo que a los bancos españoles, como tienen bien establecidas sus hipotecas, no les afecta en tsunami yanqui.
Aquello fueron masivamente paquetes de hipotecas basura, convertidas en Bonos con rentabilidades como las de Gescartera o el Foro, que las compraron quienes no miden el riesgo cuando alguien te ofrece duros a PTS. El timador timado, vamos el Toco-Mocho pero en lugar recortes de de periódico en el sobre habia….. unos títulos llenos de sellos y timbrados con aspecto saludable.
Ahora vemos como nunca los promotores tuvieron intervención en esta tela de araña de la cual pendían ellos y la industria auxiliar en compañía de la Hacienda Publica. Ahora vemos como el dueño de la tienda, el Estado de la mano de su administrador el Gobierno, cerro en negocio sin analizar el caudal que dejaría de generar. ¿Por unos votos, por unos escaños, por error? Pero alguien mato a la gallina.
En España mientras no se demuestre lo contrario y sean capaces los gobiernos del signo que sean, de crear las condiciones para que su industria principal no sea la construcción y sin matar a esta, que se desarrollen otras industrias, que no dependan de un material estratégico como lo es el suelo, porque esto así conviene a los Ayuntamientos, y a la Hacienda Publica, la economía del país seguirá en esta crisis de puntas y valles aliñadas de €uribor.Y este es la consecuencia de la desconfianza entre bancos.¿Como lo ves amigo?
España vive del turismo y de la construcción, la que también se exportaba por la venta de casas a extranjeros, desde siempre. En Alemania a ningún gobierno se le habría ocurrido cerrar la Mercedes, la BMW y la Audi por ser caros los coches y que tan solo los ricos se los podían permitir. Pero cerrar las fabricas y dejar de exportar, para que fueran más baratos sin hacer nada más, así de simple la formula, no se a quien se le ocurrió en España.
Ardua tarea tiene delante la nueva ministra. Sabe de registrar la Propiedad, es joven y me imagino que con ímpetu, si tiene mesura para elegir a su equipo asesor, dentro del plantel que en España hay de profesionales que sabe de esto, veríamos la luz al fondo del túnel. Pero solo con el tiempo, no se arregla.
Emilio Castellote 26 de abril de 2008.
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¿Usted cree que los mismos que pusieron el dogal pueden arreglar algo?. Lo dudo.
Según sus cálculos el 65 % del coste de la vivienda se van en impuestos y suelo, y el 35 % restante, descontando materiales y mano de obra, es la ganancia del constructor. ¿Y estos son los sacamantecas capitalistas a los que hay que frenar con un ministerio que prima el alquiler en vez de incentivar la compra de viviendas?.
En fin, termino como empecé, dudo que este gobierno dirigido por un iluminado arregle algo, pues quien tiene la cara de decir, con 250,000 parados en un trimestre, que "la peor previsión de paro será siempre mejor que la mejor que tuvo el PP", o está loco o ya ni se da cuenta cuando miente.
Lunes, 28 de mayo
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