….la vivienda construida, que lo que pueda bajar sea la construcción.
Esto que aparentemente pudiera ser un acertijo, es la actual situación de este gremio al que se ha puesto irresponsablemente bajo sospecha y que todos los días se habla de el como si fuera el Tiempo, vamos la Meteo que llaman en Europa. Casualmente donde se alquila más que se compra y ahora sus gobiernos quieren que ocurra en sus países lo mismo que en España, no me refiero a ZP, simplemente, llegar aun porcentaje de propietarios como el español.
Se barajan ratios, porcentajes, cierre de promotoras, en todos los medios. Se crean expectativas con los alquileres como si estos no estuvieran relacionados con el valor de la vivienda que se alquila y como si esta no fuera a subir nunca más.
Se anuncia a bombo y platillos con sones de fanfarria la agencia de alquileres y sus subsidios para que de aquí a las elecciones salga el Sodoku y suban los porcentajes de viviendas alquiladas y se vea como se freno la construcción de nuevas. Se ve que el conejo y el alquiler van emparentados. Dentro de poco nos proponen el conejo de alquiler
Se decía “pan para hoy hambre para mañana” y así es como va a ocurrir en España. Diciendo esto me siento un poco Casandra, pero lo razonare. Es menester aportar una opinión que al menos haga pensar.
Cuando la construcción se frena, algo nuestro se frena Sra. Ministra y digo nuestro, del pueblo. ¿Se acuerda de “cuando un bosque se quema……”? El pueblo empieza a sentir la incertidumbre del que se queda sin trabajo fijo, se anuncian cifras de paro, se dice que el mercado laboral ya no podrá absorber la mano de obra, las fabricas de materiales básicos reducen sus producciones y eliminan mano de obra, los fabricantes de muebles lo acusan, el gremio del transporte aparca sus camiones, la maquinaria de movimiento de tierras, son los primeros que están disponibles, Sra. Ministra hoy están como el Samur, esperando que les llamen
Y la construcción, aunque solo quedara un promotor y un contratista para contarlo, no puede bajar en lo que al denostado ladrillo se refiere. No puede bajar porque la energía esta subiendo. En un año el barril de petróleo el 100% de 50$ a 100$.y casualmente todos y cada uno de los materiales básicos de construcción tienen una componente de energía muy elevada en su fabricación.
Suben el salario interprofesional, y la construcción se nutre de personal sin cualificacion. Esto no le afecta por sus convenios pero crea un clima. Suben el nivel de exigencia de la Normas y por tanto el coste de lo que bajo estas se fabrica, se instala o se protege.
Los sistemas constructivos no evolucionan con la rapidez que se dicta una orden Ministerial. Por consiguiente la ejecución del “Ladrillo” se hará como antes, pero a mayor coste por la incidencia de materiales y mano de obra incrementados por el IPC y la energía. Los operarios conservan su rendimiento, no lo hacen en menos tiempo. Por tanto más caro. Es como la ceremonia de la confusion.
Vemos como la pura obra nos costara mas y desde luego hay que pensar que ni el promotor ni el constructor reducirán sus márgenes pues la vida para ellos también se incremento y su responsabilidad y riesgo no son menores.
Entre tanto la política subvencionada de alquileres, que será como un enfermo con respirador, habrá resuelto el problema a unos pocos sin expectativas de largo plazo, pues esa subvención se puede retirar más fácilmente que se retiro el Ejercito de Irak. Vease plan Prever se retira y por el otro lado de la mesa, se apoyan las medidas sobre el Calentamiento global.
Nadie dice que cuando uno alquila le esta ayudando a pagar la hipoteca al casero. Tampoco que cuando vas a un banco y llevas unos cuantos años alquilado el dinero que invertiste en pagar al casero no te cuenta como capital propio. Lo quemaste.
La vivienda, ahora no me refiero al “ladrillo”, la que esta construida a estrenar o de segunda mano y en esta se engloban las viviendas del desarrollismo de los sesenta, mantendrá su precio y solo bajara como siempre, la del que tiene necesidad de vender o la del que quiere vender para invertir en nuevo, por ser un buen momento para comprar pues tendrá mayor revalorizacion, que lo que vende
Lo miremos por donde lo miremos, lo que tenemos que funciona es “el ladrillo” y su industria auxiliar tiene una gran potencia detrás, pues para construir 700.000 viviendas en 52 semanas, de 5 días sin contar fiestas ni vacaciones, resulta que diariamente se inician y se terminan 2.692 viviendas. Cuando esto se para, indica que se esta parando el país y pienso yo que si con esta dimensión se hubiera visto por las autoridades del Ramo (que han llegado a este sin saber lo que es una flor) Se habrían tomado las medidas que a continuación modestamente indico para bajar el precio de la vivienda para construir que es el único precio que se puede bajar. Pues la vivienda de segunda mano es otra historia muy diferente.
Un fabricante de un producto que tiene demanda y quiere bajar su precio para ser más competitivo, jamás se le ocurrirá frenar su producción, sin antes estudiar, analizar y encontrar las causas de su desvió, o remedio para optimizar
Son tres factores muy importantes los que componen el precio de una vivienda.
El primero el Suelo, el segundo las tasas e impuestos y el tercero su construcción
Estos varían ligeramente su porcentaje de participación según sean viviendas en altura, como pareadas, adosadas o independientes. Si bien su emplazamiento y nivel de calidad cuentan, así como la población donde se ubiquen etc.
Pero analizando viviendas de tipo medio alto, pues con la Normativa actual el término vivienda barata se ha abolido y por tanto el producto resultante es medio alto. Próximamente llevaran una etiqueta que indicara su nivel de calidad. Esto es comparable a lo que ocurre con los automóviles, los utilitarios hoy no se podría fabricar.
Empezando por la base, el suelo es dominio de los ayuntamientos, lo regulan, lo racionan y esta visto y comprobado que es en donde se inicia la especulación y la corrupción. Principalmente porque viven de el y ya se están oyendo lamentos de que la solicitud de licencia de obra nueva a descendido en un 23%. Esto repercute en sus ingresos directamente y veremos si no le plantean al Ministro de Administración Territorial la necesidad de que les subvencionen, pues el coste de la estructura administrativa de un Ayuntamiento, hoy es muy pesada.
El suelo representa entre el 40 y el 45% del precio de una vivienda. Simplemente liberalizándolo y que se produjera la situación que otros países de nuestro entorno tienen, es decir siempre hay oferta y competencia de suelo urbanizado, ya daría un buen bajón, pero los Ayuntamientos no deberían ni tocarlo. Tan solo decir lo que necesitan para su desarrollo urbanístico
El segundo paso las tasas e impuestos. Las licencias de obra, las acometidas las vallas, la ocupación de calzada, etc son realmente un abuso al final entre un 12 y un 15% del presupuesto del edificio, escrituración, actos documentados, registro de la propiedad, IVA, comisiones. Euribor, gastos financieros puede alcanzar entre 23 y 25%.
Llegamos a la construcción y nos encontramos con el inevitable IVA del 16% en toda compra de material y al final el promotor pagara otro 7% en la transmisión.
La pura construcción representa entre el 30% y el 35% del total.
Así pues resulta paradójico que la Administración del Estado, que es la que maneja pongamos el 60% del coste de una obra, sumando el primero con el segundo, decide que para bajar el precio hay que parar la producción, en lugar de mirar en sus cajones y darse cuenta de todo lo que le esta pagando esa industria, sin ser libre de manejar sus componentes. Simplemente con dos acciones por su parte la liberalización del suelo, que eso no quiere decir Barra Libre y por la otra una revisión de impuestos y tasas, se habría puesto la medalla el valiente y leal funcionario.
Se puede calcular que fácilmente que seria del orden del 30% lo que se rebajaría el coste, puesto que no hay valor añadido alguno en su gestión simplemente la percepción de menores porcentajes de impuestos y la no participación en el control y racionamiento del suelo. Pero con el Clero hemos topado amigo Sancho, tendría el Ministerio de Administraciones Territoriales que sufragar a los ayuntamientos lo que ahora cobran indebidamente al contribuyente para mantener su tren de gasto.
Respecto de las viviendas de segunda mano, que es en donde mayores plusvalías se generan, seria necesario que se estableciera un catalogo de obras de adecuación, imprescindibles a realizar en función de su año de construcción, sin las cuales esta vivienda que se transfiere a otro propietario no alcanzaría su Licencia de habitabilidad, de manera que estuviera adecuada a la normativa vigente, el nuevo CTE.
Esto protegería al comprador y centraría los precios de estas viviendas que hoy están desorbitados, proporcionalmente más que la nueva construcción. Pues partiendo del precio de esa vivienda adecuada en Normativa, se deduciría el coste de la renovación. Y esto seria lo que pagara el comprador, pero no podría habitarla hasta que las obras estuvieran con su etiqueta de calidad, como las nuevas.
Una predica en el desierto……..
Emilio Castellote 3 de enero de 2008
Lunes, 28 de mayo
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